De nombreux dispositifs incitatifs à l’investissement locatif ont été mis en place par le gouvernement depuis plusieurs années. Certains sont encore en vigueur à l’heure actuelle. De plus, avec un taux de crédit relativement bas, le marché de l’immobilier locatif connait un véritable succès. Certes, c’est un placement sûr, à condition de mettre en place une bonne stratégie. Mais quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?
La précipitation : à éviter à tout prix !
Effectivement, il ne faut jamais se précipiter lors de l’achat d’un immobilier. La défiscalisation (loi Pinel, loi Censi-bouvard ou loi Malraux) ne doit être le seul motif pour investir. Pourquoi ? Parce que vous risquez de perdre gros. Même si l’affaire vous tente, et que le prix est très attractif, prenez le temps de bien réfléchir et de comparer les offres. Enchaînez les visites. C’est le prix à payer pour trouver la perle rare. Ainsi, réalisez le maximum de visites pour connaitre le prix du marché. C’est d’ailleurs la meilleure solution pour dénicher la meilleure affaire. Ensuite, triez 3 ou 4 biens qui vous intéressent et faites une contre-visite. Et si c’est encore nécessaire, refaites une troisième visite.
Le potentiel du bien immobilier : à ne pas négliger !
Il est très important d’évaluer dès le départ le potentiel du bien pour réussir son investissement immobilier. Or, la plupart des débutants n’y consacrent que peu de temps. Destiné à la location, le logement doit plaire aux locataires potentiels et répondre à certains critères. De la sorte, il faudrait prendre en compte les éléments suivants :
- l’emplacement : l’immobilier doit se situer dans un secteur géographique porteur, pour réduire les vacances locatives. Ainsi, privilégiez les localisations près des commerces, des universités, des bureaux…
- l’état : les travaux de rénovation et les réparations nécessitent un budget supplémentaire. De ce fait, calculez la rentabilité du projet, car le montant d’achat final sera alors le coût d’acquisition additionné des dépenses liées aux travaux. Est-ce vraiment avantageux ?
- la superficie : les petites pièces sont très courtisées, car les loyers sont plus abordables. Il vaudrait mieux alors se tourner vers des appartements et des studios, si vos cibles sont des couples, des jeunes travailleurs ou des étudiants
- le loyer futur : le loyer peut-il dégager un cash flow ? En tout cas, ne surestimez pas le loyer !
- la facilité de revendre : pouvez-vous obtenir des plus-values si vous revendez le bien ?
En outre, il faudrait également se renseigner sur les différentes charges de copropriété qui peuvent représenter une somme colossale.
Un immobilier qui tarde à se vendre mérite réflexion
Soyez vigilant quant aux biens immobiliers qui sont sur le marché depuis plusieurs semaines et qui n’ont pas encore trouvé d’acquéreurs. Il peut y avoir anguille sous roche. Les défauts sont peut-être graves, la réhabilitation requiert un grand investissement…
Par ailleurs, ne vous focalisez pas uniquement sur le coût. Certes, lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, vous espérez dénicher une bonne affaire. Toutefois, vous devez vous méfier des tarifs trop bas. Comme dit précédemment, rien ne presse. En général, plusieurs raisons peuvent justifier un faible prix : les gros travaux qui font désister les investisseurs, l’impossibilité de trouver une solution à la nuisance sonore…